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刚需主导 房价稳定 2012济南楼市整体向好
2023-01-21

楼市持续的调控使得2012年房地产市场成为刚需主导的市场,整个年度刚需楼盘和刚改型楼盘撑起大局,以刚需产品为主要房源的楼盘热销都真实地验证了这一点。成交量的年度变化相应带动房价起伏,上半年与下半年房价两两呼应,先抑后扬;在土地市场方面供需两旺,房企现集中开发格局。

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刚需主导 改善抬头

受楼市调控及限购、限贷政策影响,刚需楼盘成为2012年省城楼市市场主导。以恒大、绿地、中海、鲁能、重汽、天鸿、北大资源、银丰等为代表的年度热销楼盘中,基本都是针对刚需客群推出的两室或三室产品。

“上半年中,65万元左右成交房源价格每周比例在41%-42%左右,有时高达50%,这种情况持续有半年时间。此外还有部分一步到位的刚需客群和少部分改善型客群,整个比例能达到90%,刚需市场占 主导地位。”山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海告诉记者。进入下半年,特别是“金九银十”传统销售旺季,恒大雅苑、绿地爱丽舍公馆两大刚需楼盘全面放量,以低价优势促动成交,在十月的最后三天,房源成交过千套。

在刚需楼盘唱主角之余,改善型需求在下半年时段表现强劲。9月底,位于奥体西路中国铁建·国际城首次开盘,推出房源264套,均价在9100-9700元/平米之间,销售224套,去化率达85%,其中140-170平米大户型房源全部售罄。11月初,位于章丘的碧桂园凤凰城首次开盘,当日销售近六个亿,在别墅市场相对低迷的情况下,创造了傲人的业绩;11月25日,华润·中央公园首次开盘,90-160平米户型吸引2000余人到访,当日成交近600套,销售金额超过6亿;位于文化东路的恒大帝景项目12月2日首次开盘也取得喜人成绩,174-720平米豪宅引来众多购房者追捧,显示出了极高的市场热度。

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V形结构 先抑后扬

系列楼市政策的后续影响让今年整个上半年以消化库存为主,“以价换量”成为市场的鲜明特点。在经历了1月份119套住宅的惨淡成交后,2月开发商纷纷采取降价措施,市场上大量库存以“特价房、一口价”形式推出,济南楼市迎来第一波“降价潮”,不少楼盘降价幅度甚至在1000-2000元/平米之间;新入市项目也实行“低开高走”路线以带动销量,“五、六”字头价格房源浮出水面。

在大幅的优惠吸引下,刚需入市拉动成交出现反弹;3-5月,市场由“刚需低价”向“全面降价”演变,市场成交量增加明显,库存压力缓解;6月是本年市场复苏反弹的爆发点,也是数月市场形势不断好转的积累,市场成交出现全面回暖,出现量价齐升格局。记者调查了解到,中海国际社区、海信慧园、外海·中央花园等楼盘率先反弹,价格较前期有了一定程度的涨幅,每平米涨价在200-600元左右。